Prawo budowlane reguluje sposób realizacji inwestycji (polegających na wykonywaniu robót budowlanych), które wcześniej zostały uznane za zgodne z ładem przestrzennym, przepisami o zabytkach itd. Stanowi więc ostatnią, wykonawczą fazę inwestowania. Roboty budowlane mogą dotyczyć budowy (rozbudowy, nadbudowy), przebudowy, rozbiórki obiektu budowlanego, a także mogą polegać na remoncie, montażu, instalowaniu. Zasadniczy podział w Prawie budowlanym dotyczy obiektów, które wymagają pozwolenia na budowę, zgłoszenia lub takich, które można wykonać bez żadnej ingerencji administracyjnej.

Budowlą, zgodnie z art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego, jest wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe. Urządzenie takie wymaga pozwolenia na budowę.

Pozwolenia na budowę nie wymaga jednak wykonywanie robót budowlanych polegających na instalowaniu tablic i urządzeń reklamowych, z wyjątkiem usytuowanych na obiektach wpisanych do rejestru zabytków w rozumieniu przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami oraz z wyjątkiem reklam świetlnych i podświetlanych usytuowanych poza obszarem zabudowanym w rozumieniu przepisów o ruchu drogowym (art. 29 ust. 2 pkt 6). Wymaga to zgłoszenia.

Mamy więc podstawowy podział na obiekty wymagające pozwolenia na budowę:

1. wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe;

2. instalowanie tablic i urządzeń reklamowych na obiektach wpisanych do rejestru zabytków;

3. instalowanie reklam świetlnych i podświetlanych, usytuowanych poza obszarem zabudowanym w rozumieniu przepisów o ruchu drogowym.

Instalowanie tablic i urządzeń reklamowych w pozostałym zakresie wymaga zgłoszenia (ale: patrz niżej w sprawie reklam wielkoformatowych).

W orzecznictwie wiele miejsca poświęcono kwestii odróżnienia urządzenia reklamowego wymagającego pozwolenia (a więc: wolno stojącego, trwale związanego z gruntem) od urządzenia reklamowego, które podlega instalowaniu (nie budowie), a zatem nie wymaga pozwolenia na budowę. Problemem jest, że Prawo budowlane wśród robót budowlanych w ogóle nie wymienia „instalowania”, a zatem pojęcie to nie ma żadnej definicji. Można jedynie stwierdzić, że instalowanie to czynność inna od budowania, a zatem nie wiążąca się z czynnościami typowo budowlanymi.

Ważne orzeczenia sądów administracyjnych:

„O tym czy, urządzenie reklamowe jest trwale związane z gruntem, czy też nie, nie decyduje metoda i sposób związania z gruntem, ale to czy wielkość tego urządzenia, jego konstrukcja, przeznaczenie i względy bezpieczeństwa wymagają takiego trwałego związania.” (wyrok WSA w Gdańsku z dnia 12 grudnia 2012 r. II SA/Gd 559/12).

„To, że w przepisie prawa nie wymieniono jako przykładu budowli – tablicy reklamowej niezwiązanej trwale z gruntem, nie oznacza, że tablica taka nie jest budowlą. Nie wymienia się też szeregu innych budowli, które dla odmiany wymienione zostały, np. w art. 29 p.b. jak np. parkometrów z własnym zasilaniem, pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych, znaków geodezyjnych. Do obiektów budowlanych będą zaliczane także inne obiekty, o analogicznych właściwościach jak te obiekty, które wymienione zostały w art. 3 pkt 3 p.b.” (wyrok WSA w Warszawie z dnia 9 stycznia 2013 r. w sprawie VII SA/Wa 1763/12).

„Do zakresu pojęcia „urządzenie reklamowe” zaliczyć należy wszystkie elementy składające się na to urządzenie, a więc zarówno tablicę (ekran ekspozycyjny), jak i konstrukcję wsporczą. Instalacja urządzenia reklamowego oznacza natomiast montaż elementów łącznie tworzących urządzenie służące reklamie, instalowanie takiego urządzenia polega na wykonywaniu szeregu czynności montażowych prowadzących do umieszczenia urządzenia reklamowego w określonym miejscu. Jeśli urządzenie reklamowe ma powstać wskutek złożenia go z kilku osobnych części w następstwie ich połączenia (co jednocześnie przesądza o tym, że może ono być poddane odwrotnemu procesowi rozinstalowania poprzez rozłączenie części) niewątpliwie mamy do czynienia z instalacją urządzenia, a nie z budową.” (wyrok WSA w Warszawie z dnia 1 kwietnia 2009 r. w sprawie VII SA/Wa 219/09).

Samowola budowlana

Roboty budowlane wykonane bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia stanowią samowolę budowlaną. W przypadku jej stwierdzenia, organy nadzoru budowlanego podejmują działania prowadzące do legalizacji samowoli (po stwierdzeniu zgodności z ładem przestrzennym i zapłaceniu opłaty legalizacyjnej) lub orzeczenia nakazu rozbiórki. Nadzór budowlany działa wyłącznie z urzędu, jak jednak wykazała kontrola Najwyższej Izby Kontroli, większość interwencji podejmuje wskutek sygnałów od mieszkańców.

Reklama wielkoformatowa na budynkach

W związku z patologiami dotyczącymi zasłaniania okien budynków reklamą wielkoformatową, znowelizowano rozporządzenie w sprawie warunków technicznych użytkowania obiektów budowlanych (Dz. U. z 2009 r. Nr 205 poz. 1584) wskazując w § 14a, że budynek mieszkalny wielorodzinny powinien być użytkowany w sposób zapewniający nieograniczanie oświetlenia dziennego mieszkań. Na budynku mieszkalnym wielorodzinnym mogą być instalowane urządzenia i nośniki reklamowe oraz inne urządzenia niezwiązane z użytkowaniem budynku lub mieszkania, o ile nie ograniczają oświetlenia dziennego mieszkania. Przepisów tych nie stosuje się jedynie na czas prowadzenia remontu elewacji budynku. Jeżeli siatka reklamowa została zamontowana przed dniem wejścia w życie nowelizacji rozporządzenia (tj. przed 19.12.2009 r.), obowiązywał termin 18 miesięcy na jej usunięcie.

Czy reklama wielkoformatowa umieszczania na elewacjach wymaga pozwolenia na budowę? Co do zasady nie, jednak organ przyjmujący zgłoszenie budowlane może nałożyć na inwestora obowiązek uzyskania takiego pozwolenia, wskazując na aspekty bezpieczeństwa konstrukcji oraz bezpieczeństwa pożarowego.

Jeżeli siatkę reklamową chce wywiesić wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia mieszkaniowa, zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem najemca lokalu musi wyrazić na to zgodę (więcej tutaj), a w postępowaniu o pozwolenie na budowę będzie mu przysługiwał przymiot strony. Dodatkowe wymagania dla siatek wielkoformatowych, jakie powinny być nakładane przez organy przyjmujące zgłoszenie, dobrze opisuje warszawski magistrat.